אם מכרת או מתכנן למכור נכס מקרקעין, בטח נתקלת במושג "מס שבח". בקצרה, זהו מס שמשלם המוכר על הרווח שצמח לו ממכירת הנכס. כדי לדעת האם תחויב, כמה תשלם ואיך אפשר להפחית את המס – צריך להבין את הכללים. במאמר הזה נפרט מה זה מס שבח, איך מחשבים אותו, אילו פטורים קיימים, ואילו דרכים חוקיות יכולות לחסוך לך כסף.

מה זה מס שבח?

מס שבח הוא מס שמוטל על הרווח ממכירת זכות במקרקעין. למשל: קנית דירה ב-1.5 מיליון שקל ומכרת אותה ב-2 מיליון – ההפרש של 500 אלף שקל הוא ה"שבח", ועליו תשלם מס. המס נגבה על ידי רשות המיסים וחל על המוכר בלבד (הקונה משלם מס רכישה). חובה לדווח לרשות המיסים תוך 30 יום מהעסקה ולשלם את המס בתוך 60 יום.

המונח "שבח" ומשמעותו

"שבח" הוא הרווח הכלכלי מהמכירה – ההפרש בין מחיר המכירה לעלות הרכישה, כולל הוצאות מוכרות והצמדה למדד. בעבר הייתה הבחנה בין שבח ריאלי לשבח אינפלציוני, אך כיום היא פחות רלוונטית.

על אילו נכסים חל המס?

מס שבח חל על כל מכירת זכויות במקרקעין בישראל:

• דירות מגורים ובתים פרטיים
• קרקעות
• נכסים מסחריים (חנויות, משרדים)
• מבנים תעשייתיים
• זכויות בנייה וחכירה (מעל 25 שנה)
• מניות באיגודי מקרקעין (חברות שהנכסים שלהן הם מקרקעין)

מי חייב בתשלום מס שבח?

מס שבח חל על כל מי שמוכר זכות במקרקעין ומפיק מכך רווח. אין כאן משמעות לאזרחות, תושבות או כל מאפיין אחר – אם מכרת נכס מקרקעין בישראל ברווח, אתה עשוי להיות מחויב במס שבח. עם זאת, יש פטורים והקלות שנועדו להקל על אוכלוסיות מסוימות, כמו בעלי דירה יחידה.

מי נחשב "מוכר" לצרכי המס

"מוכר" לצורך מס שבח הוא מי שמוכר זכות במקרקעין, אך ההגדרה הרחבה יותר בחוק מתייחסת גם לחברות, שותפויות ואיגודים שונים. חשוב בעיקר לדעת שהמוכר נושא באחריות לדיווח על העסקה ולתשלום המס. במקרים של מכירה על ידי חברה, המס מחושב באופן שונה מאשר אצל יחידים. אם דירה נמכרת על ידי עיזבון, היורשים נחשבים כמוכרים לעניין המס.

חזקת התא המשפחתי

נקודה קריטית שרבים לא מודעים אליה, לצורך חישוב מס שבח, החוק רואה בבני זוג וילדיהם הקטינים (עד גיל 18) כיחידה אחת, המכונה "תא משפחתי". מה זה אומר? אם אתה מוכר דירה יחידה, אבל לבת זוגך יש דירה נוספת, לא תוכל להנות מפטור ממס שבח לדירה יחידה.

חזקה זו משפיעה יותר מכל על זכאות לפטורים, ורבים נופלים בפח כשהם לא לוקחים בחשבון את כל הנכסים של התא המשפחתי. בפסיקה נקבע שאפשר לסתור את חזקת התא המשפחתי, אבל רק אם מציגים הסכם יחסי ממון המעיד על הפרדה רכושית מוחלטת והוכחה שההפרדה אכן מיושמת בפועל.

מקרים פטורים מתשלום

החוק קובע מספר מקרים בהם ניתן פטור מלא או חלקי ממס שבח:

1. מכירת דירת מגורים יחידה (יש תנאים מדויקים שצריך לעמוד בהם)
2. מכירת דירה שהתקבלה בירושה (בתנאים מסוימים)
3. העברת נכס בין בני זוג אגב גירושין
4. תרומה למוסד ציבורי
5. מכירת דירה במסגרת פרויקט פינוי-בינוי או תמ"א 38
6. מכירה שלא הניבה רווח (אם מכרת בהפסד או במחיר הרכישה)
7. מכירת נכס שהוחזק זמן רב במשפחה (בתנאים מסוימים)

איך מחשבים מס שבח? השיטות וההוראות

חישוב מס שבח עשוי להיראות מסובך, אבל העיקרון הבסיסי פשוט: מחשבים את ההפרש בין מחיר המכירה לעלות הרכישה (כולל כל ההוצאות המוכרות), ועל ההפרש הזה – השבח, משלמים מס.

הנוסחה הבסיסית לחישוב

הנוסחה הבסיסית לחישוב מס שבח היא:

שבח = שווי מכירה – (שווי רכישה + הוצאות מוכרות + פחת)

למשל, אם רכשת דירה ב-1 מיליון שקל, השקעת בה 200 אלף שקל בשיפוצים ומכרת אותה ב-1.5 מיליון, השבח יהיה:
1,500,000 – (1,000,000 + 200,000) = 300,000 שקל

יש להביא בחשבון שהסכומים מתואמים למדד המחירים לצרכן (מהיום שהוצאו ועד ליום המכירה), מה שמקטין את השבח הריאלי ולכן גם את המס.

שיעור המס – 25% והחריגים

שיעור המס הרגיל על השבח הריאלי הוא 25%. אבל יש כמה חריגים:

• בעל מניות מהותי באיגוד מקרקעין משלם 30%
• מי שהכנסתו החייבת בשנת 2025 עולה על 720,000 שקל, ישלם מס נוסף של 3% על חלק השבח שמעל הסף הזה
• קרקעות שנרכשו לפני שנת 2001 חל עליהן מס בשיעורים שונים ומורכבים יותר

הגנה ליניארית – מה זה ואיך זה עובד

במכירת דירת מגורים פועל מנגנון שנקרא חישוב ליניארי מוטב (הגנה ליניארית), המעניק פטור חלקי ממס שבח בהתאם לשנות הבעלות.

לדוגמה: דירה שנרכשה ב-2010 ונמכרה ב-2024 – השבח נחלק ל-14 שנים. החלק שנצבר עד 1.1.2014 (4 שנים) פטור ממס, ואילו החלק שאחריו (10 שנים) מחויב במס של 25%. כך, אם השבח הוא מיליון ₪, רק כ-714 אלף ₪ יחויבו במס.

ניכוי הוצאות מוכרות

החוק מאפשר לנכות מהשבח הוצאות הקשורות לרכישה, השבחה ומכירה של הנכס – מה שמקטין את השבח החייב במס. לעיתים מדובר בסכומים משמעותיים.

לדוגמה: דירה שנרכשה ב-900 אלף ₪, עם מס רכישה (30 אלף), שכר טרחת עו"ד (15 אלף), שיפוצים (200 אלף), מתווך (20 אלף) ועו"ד במכירה (15 אלף). סך ההוצאות – 280 אלף ₪. אם הדירה נמכרה ב-1.5 מיליון ₪, השבח החייב יהיה 320 אלף ₪ בלבד, במקום 600 אלף ₪ ללא הניכוי.

הוצאות מוכרות לניכוי במס שבח

אחד הכלים החשובים ביותר להפחתת מס שבח הוא ניצול נכון של הוצאות מוכרות לניכוי.

הוצאות השבחה (שיפוצים ושדרוגים)

הוצאות השבחה כוללות כל השקעה שהעלתה את ערך הנכס – הרחבה או תוספת בנייה, שיפוץ כללי, החלפת מערכות (חשמל, אינסטלציה, מיזוג), שדרוג מטבח או חדרי רחצה, והחלפת ריצוף, דלתות או חלונות.

כדי שניתן יהיה לנכות אותן, חשוב לשמור קבלות וחשבוניות. ברוב המקרים רשות המיסים מכירה רק בהוצאות שבוצעו בחמש השנים האחרונות לפני המכירה, בעוד ששיפוצים ישנים יותר עלולים להידחות.

הוצאות רכישה ומכירה

בין ההוצאות המוכרות שניתן לנכות מהשבח נכללים: מס רכישה, עמלת תיווך (ברכישה ובמכירה, עד 2% מהעסקה), שכר טרחת עו"ד, אגרות רישום בטאבו, הוצאות פרסום, ודמי היוון לרשות מקרקעי ישראל.

כל ההוצאות מתואמות למדד מיום התשלום ועד ליום המכירה – מה שמגדיל את ערכן בחישוב.

שכר טרחת מקצועיים

תשלומים לאנשי מקצוע המעורבים ברכישה, השבחה או מכירה של נכס נחשבים להוצאה מוכרת. ביניהם: עורך דין, שמאי מקרקעין, מהנדס או אדריכל, יועץ מס או רואה חשבון, וכן מודד מוסמך.

מיסים והוצאות נוספות

מעבר להוצאות הרגילות, ניתן לנכות גם תשלומים נוספים כמו: היטל השבחה לוועדה המקומית, אגרות בנייה בהיתר, דמי הסכמה לרמ"י בקרקעות מנהל, הוצאות משפטיות הקשורות לנכס, וריבית ריאלית על משכנתא (בכפוף לתנאים).

חשוב לשים לב במיוחד להיטל ההשבחה – הוצאה משמעותית שאנשים רבים שוכחים לכלול בחישוב.

פטורים עיקריים ממס שבח

למרות ששיעור מס שבח עשוי להגיע ל-25% ואף יותר, יש פטורים רבים שיכולים לחסוך סכומים גדולים.

פטור דירה יחידה – התנאים והחריגים

הפטור המרכזי במס שבח הוא עבור דירת מגורים יחידה. כדי ליהנות ממנו נדרשים התנאים:

• הדירה היא דירת מגורים מזכה (משמשת או מיועדת למגורים).
• זו דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור.
• החזקה בדירה לפחות 18 חודשים לפני המכירה.
• לא נמכרה דירה אחרת בפטור ב-18 החודשים שקדמו למכירה.

הפטור תקף עד תקרה של 5,008,000 ₪ (2025)מעבר לכך, משולם מס שבח על הסכום העודף.

חשוב לדעת: החזקת חלק קטן (עד שליש) בדירה נוספת לא פוגעת בזכאות לפטור כדירה יחידה

פטור במכירת דירה שניה – מתי זה אפשרי?

גם מי שמחזיק יותר מדירה אחת יכול לקבל פטור במספר מצבים:

• משפרי דיור – רכשת דירה חדשה ומכרת את הישנה בתוך 18 חודשים (במקרים מסוימים 24 חודשים).
• מכירת שתי דירות לרכישת דירה אחת – אם שתי הדירות הנמכרות אינן עולות יחד על 2,252,000 ₪ ,(2025) ניתן לקבל פטור.
• חישוב ליניארי מוטב – גם ללא פטור מלא, ניתן לצמצם משמעותית את המס על חלק מהשבח.

פטור בירושה – כללים מיוחדים

במכירת דירה שהתקבלה בירושה חלים כללים מיוחדים:

• אם הדירה הייתה דירתו היחידה של המוריש, והמוכר הוא בן/בת זוגו, צאצא (ילד, נכד) או בן זוג של צאצא – ניתן למכור אותה בפטור ממס שבח, גם אם למוכר יש דירות נוספות.
• נדרשת תקופת צינון של 24 חודשים או 12 חודשים אם היורש מתגורר בדירה.
• כאשר יש כמה יורשים, כל אחד זכאי לפטור על חלקו היחסי, בכפוף לעמידה בתנאים.

פטורים נוספים – תמ"א 38, פינוי בינוי ואחרים

ישנם פטורים ייחודיים שכדאי להכיר:

• תמ"א 38 – זכויות בנייה שהוענקו לקבלן או דירה חדשה שהתקבלה בפרויקט (תמ"א 38/2) פטורות ממס שבח, בתנאים מסוימים.
• פינוי-בינוי – מכירת דירה בפרויקט מאושר פטורה ממס שבח עד תקרה קבועה.
• העברות בין בני זוג – במסגרת גירושין פטורות ממס שבח.
• תרומה למוסד ציבורי – תרומת מקרקעין למוסד מאושר פטורה ממס שבח.

תהליך התשלום והדיווח

דיווח ותשלום מס שבח כרוכים בתהליך מסודר שחשוב לעקוב אחריו. טעויות עלולות להוביל לקנסות וריביות.

מתי יש לשלם את מס השבח?

את מס השבח יש לשלם תוך 60 יום ממועד החתימה על הסכם המכירה )ולא ממועד התשלום או מסירת החזקה). לרוב, הקונה מנכה מקדמה של 7.5%משווי המכירה ומעביר אותה לרשות המיסים . אם העסקה פטורה ממס, ניתן לבקש אישור לפטור ממקדמה. אי-תשלום במועד גורר ריבית והצמדה של כ-4% לשנה בנוסף למדד.

השומה העצמית – איך למלא?

תוך 30 יום ממועד המכירה חייב המוכר להגיש דיווח לרשות המיסים הכולל שומה עצמית – חישוב מס השבח (או בקשה לפטור). הדיווח נעשה בטופס מקוון באתר רשות המיסים (טופס מסב"ם), וכולל: פרטי הנכס, תאריכי רכישה ומכירה, סכומי העסקאות, פירוט הוצאות מוכרות עם אסמכתאות, ובקשת פטור אם רלוונטי. לאחר ההגשה, רשות המיסים בודקת את השומה, היא עשויה לאשר אותה או להוציא שומה מתוקנת.

מקדמת מס שבח של הקונה

כדי להבטיח גביית מס שבח, הקונה חייב לנכות מהתשלום למוכר ולהעביר לרשות המיסים מקדמה בשיעור של:

• 15% מהתמורה – אם הנכס נרכש לפני 7.11.2001.
•  7.5% מהתמורה – אם הנכס נרכש אחרי תאריך זה.

ניתן לבקש הקטנה או פטור ממקדמה במקרה של חבות מס נמוכה או זכאות לפטור מלא. חשוב לדעת: אם הקונה לא מנכה את המקדמה, הוא עלול לשאת באחריות אישית לתשלום המס.

פריסת תשלומים – מתי זה אפשרי?

ברשות המיסים ניתן לבצע פריסת מס שבח עד ארבע שנים – לא כתשלומים בפועל, אלא כחלוקת השבח למספר שנות מס. כך המס מחושב לפי מדרגות מס הכנסה בכל שנה, מה שעשוי להפחית את החבות.

לדוגמה: גמלאי שמוכר דירה ברווח גדול יחויב במס של 25%. אם יפרוס את השבח על פני ארבע שנים, חלק מההכנסה ימוסה בשיעורי מס נמוכים יותר (כמו 10%-14%.(

הבקשה מוגשת באמצעות טופס 7003 בצירוף דוחות שנתיים, ומומלץ להתייעץ עם רו"ח לפני ההגשה.

ההבדל בין מס שבח למיסים דומים

פעמים רבות אנשים מתבלבלים בין מס שבח לבין מסיים אחרים החלים בעסקאות מקרקעין. ההבדלים הם משמעותיים וחשוב להכיר אותם.

מס שבח מול מס רכישה

שני המיסים חלים בעסקאות נדל"ן אך על צדדים שונים:

• מס שבח – חל על המוכר ומוטל על הרווח (השבח) ממכירת הנכס.
• מס רכישה – חל על הקונה ומוטל על שווי הרכישה של הנכס.

שיעור מס הרכישה נע בין 0% ל-10%, בהתאם לסוג הנכס, שוויו וזהות הרוכש. לדוגמה, רוכש דירה יחידה נהנה ממס רכישה מופחת לעומת משקיע הרוכש דירה נוספת.

מס שבח מול היטל השבחה

למרות השמות הדומים, מדובר במיסים שונים:

• מס שבח – נגבה על ידי רשות המיסים מהמוכר, בגין הרווח ממכירת הנכס.
• היטל השבחה – נגבה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בגין עליית ערך הנכס עקב שינוי תכנוני (כגון תב"ע חדשה, הקלה או שימוש חורג).

היטל ההשבחה משולם בעת מימוש הזכויות – הוצאת היתר בנייה או מכירת הנכס, ושיעורו 50%מעליית הערך שנוצרה.

מס שבח מול מס רווחי הון

שני המיסים דומים בכך שהם ממיסים רווחים, אך נבדלים בסוג הנכס:

• מס שבח – חל על רווח ממכירת זכויות במקרקעין בישראל.
• מס רווחי הון – חל על רווח ממכירת נכסים אחרים כמו מניות, אג"ח, זכויות יוצרים או מקרקעין בחו"ל.

שיעור המס בשניהם דומה (כ-25% לרוב הנישומים), אך קיימים הבדלים בפטורים ובאופן החישוב.

דוגמאות מעשיות לחישוב מס שבח

כדי להמחיש איך מחשבים מס שבח בפועל, הינה כמה דוגמאות מעשיות:

דוגמה 1: מכירת דירה שנייה ברווח

יוסי רכש בשנת 2016 דירה להשקעה ב-1.2 מיליון ₪.

• הוצאות רכישה: מס רכישה 96,000 ₪ + עו"ד 10,000 ₪.
• שיפוץ: 150,000 ₪ (עם קבלות).
• מכירה ב-2024: 1.8 מיליון ₪, עם הוצאות של 36,000 ₪ למתווך ו-15,000 ₪ לעו"ד.

חישוב השבח:

• מחיר מכירה: 1,800,000 ₪
• פחות הוצאות מכירה: 51,000 ₪
• פחות מחיר רכישה: 1,200,000 ₪
• פחות הוצאות רכישה: 106,000 ₪
• פחות שיפוץ: 150,000 ₪

שבח חייב במס: 293,000 ₪ מס שבח 25%: 73,250 ₪

דוגמה 2: מכירת דירה יחידה עם פטור חלקי

שרה קנתה דירה ב-2010 ב-3 מיליון ₪ והשקיעה עוד 500 אלף ₪ בשיפוצים. ב-2024 היא מכרה אותה ב-5.5 מיליון ₪.

כיוון שמדובר בדירה יחידה, היא זכאית לפטור ממס שבח – אבל רק עד התקרה הקבועה בחוק (5,008,000 ₪ ב-2025).

המשמעות: מתוך רווח של 2 מיליון ₪, רק כ-179 אלף ₪ חייבים במס.
בפועל, היא תשלם מס שבח של כ-44,750 ₪ בלבד – וכל השאר פטור.

דוגמה 3: השפעת ההגנה הליניארית

דוד רכש בשנת 2011 דירה ב-800,000 ₪ ומכר אותה ב-2024 ב-1,600,000 ₪. זו דירתו השנייה, ולכן אין פטור, אך חל עליו מנגנון ההגנה הליניארית.

חישוב המס:

• שבח כולל: 800,000 ₪
• תקופת בעלות: 13 שנים – מהן 3 שנים פטורות (עד 2014) ו-10 חייבות.
• שבח חייב במס: (10/13) × 800,000 615,385 = ₪
• מס שבח (25%) 153,846 :₪

ללא ההגנה הליניארית, המס היה 200,000 ₪, בזכות המנגנון נחסכו לדוד כ-46,000 ₪.

טיפים להפחתת נטל המס

יש כמה דרכים חוקיות שיכולות לצמצם את המס שתשלמו:

• תיעוד הוצאות: שמרו כל קבלה או חשבונית – ממס רכישה ושיפוצים ועד פריטים קטנים כמו ארונות או גופי תאורה. תיק מסודר לנכס יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים במס.
• תכנון מועד המכירה: עיתוי נכון עשוי להעניק פטור או להפחית מס. למשל – להמתין 18 חודשים לקבלת פטור לדירה יחידה, לנצל את ההגנה הליניארית לנכסים שנרכשו לפני 2014, או לבחור שנה עם הכנסות נמוכות ולבקש פריסת מס.
• ייעוץ מקצועי: במכירות מורכבות או בנכסים יקרי ערך, יועץ מס/רו"ח/עו"ד יכול למצוא פתרונות חוקיים לחיסכון משמעותי, שלרוב עולה על עלות השירות.

עדכונים ושינויים אחרונים בחוק

מס שבח מושפע משינויים רגולטוריים תכופים. נכון ל-2025, אלה העדכונים המרכזיים:

• שיעור מס מוגדל: בעלי הכנסה שנתית מעל 720,000 ₪ משלמים 30% מס (במקום 25%).
• ביטול דחיית מס: לא ניתן עוד לדחות תשלום באמצעות רכישת דירה חלופית.
• פטור לדירות יוקרה: הוחמרו התנאים ונקבעה תקרת פטור ברורה.
• הקפאת תקרות עד 2027: סכומי הפטור לא יוצמדו למדד – בפועל יותר עסקאות יחויבו במס.
• הקלות זמניות: הארכת מועדי דיווח ותשלום, הקטנת מקדמות והכרה בהוצאות שיקום גם ללא תיעוד מלא (עקב המצב הביטחוני).

סיכום והמלצות אחרונות

מס שבח מקרקעין הוא נושא מורכב שיכול להשפיע משמעותיות על הרווח מעסקאות מקרקעין. עם זאת, הבנה נכונה של החוק והטיפים שהצגתי במאמר יכולה לחסוך לכם סכומים משמעותיים.

נקודות מפתח לזכור

• תיעוד: שמרו כל קבלה והוצאה הקשורה לנכס.
• פטורים: בדקו אם אתם זכאים לפטור מלא או חלקי.
• עיתוי: מועד המכירה ודרך הביצוע משפיעים על גובה המס.
• עמידה בזמנים: דיווח בזמן חוסך קנסות וריביות.
• ייעוץ: בעסקאות גדולות – יועץ מס או עו"ד מקצועי שווה את ההשקעה.

מה צפוי בעתיד? נראה כי המגמה היא החמרה מסוימת בחוקי מס שבח, תוך צמצום פטורים והגדלת שיעורי המס לבעלי הכנסות גבוהות. לכן חשוב להתעדכן ולהיעזר באנשי מקצוע. ולמי שרוצה להעמיק בעולם הזה מבחינה מקצועית – לימודי שמאות מקרקעין מעניקים כלים וידע פרקטי להערכת נזקים, נכסים וחוות דעת כלכליות, ומדובר במסלול קריירה מבוקש ומשתלם.

המידע במאמר זה מדויק נכון לשנת 2025, אך חוקי המס עשויים להשתנות. מומלץ להתייעץ עם יועץ מס מקצועי לפני ביצוע עסקאות משמעותיות.